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浅析我国房地产的金融风险及消解对策

  现代经济的发展和人们日常生活的进步,使得房地产事业飞速崛起。房地产业属于资金密集型行业,在其资金的融通过程中,对金融的依赖性很强。广义 的房地产金融,是一切与房地产有关的活动。因为房地产金融的不稳定性和发展的不均衡性,使得我国目前的房地产金融,还没有形成真正意义上的金融产业。采取 对策应对和消解房地产金融风险,才能有效减少融资的难度,最终促进房地产事业的健康发展。
关键词房地产 金融 风险 对策
现代房地产研究学家普遍认为,房地产金融最简单的含义就是房地产资金的融通,融资是房地产金融的其中组成部分,房地产的融资,包含的内容很 多,因为门类的繁多,衍生出的房地产保险、房地产信托、房地产证券、房地产典当等等房地产金融组成部分,还没有形成真正意义上的风险评估。论文以我国房地 产金融业发展现状、解决房地产金融业发展中的问题、对我国房地产金融风险的思考三方面进行论述,以其对消解我国房地产金融业的风险,提供可行性建议。
一、 我国房地产金融业发展现状
房地产金融涵盖房产金融和地产金融,是研究房地产经济领域内资金融通的运动及其规律性的一门大学科。房地产金融对于吸收房地产业存款,开办住 房储蓄,办理房地产存款等等一系列金融市场行为,都有其自身规律性。我国金融体制改革正面临着进一步深化态势,同样房地产金融体制也处于逐步探索和建立之 中。
目前我国的房地产金融事业仍然处于初级阶段,房地产金融体系还不完善。因为相应机制的不健全性,使得政府对房地产市场的调控仍然处于不成熟阶段,而防范系统的风险难度就愈加大了。
房地产金融风险,是由于在实施一系列的房地产金融活动中,遭遇到可预知却不可抗拒的风险因素,或者本就是不可抗拒的因素。房地产金融交易活动中,因为各种渠道引发的资金回笼困难风险,概括起来可以分为四个方面,即政策风险、决策风险、自然风险和财务风险。
国家地产法律法规的不健全性,是房地产金融事业发展的最大障碍。尽管国家制定了一系列政策和行政法律法规,但法律法规中的漏洞,对于金融违法和犯罪,仍然没有合理且有意义的政策法律法规依据。因为政策的弊端,助长了金融犯罪活动,滋生了许多金融事端。
自然条件影响下,金融市场的不稳定性,涉及的法律和社会问题,使得房地产金融同样被殃及。房地产事业的飞速发展,房地产竞争的激烈,使得房地 产金融事业的发展,交易市场的复杂性,都使得房地产金融事业的交易市场复杂度加大。房地产金融中,因为经营行为的不理性及商业银行的风险预警能力和风险管 理的能力,都在无形中增加了金融房地产的风险。
房地产金融行业中,融资是保障其资金有效安全运行的最重途径。融资的来源使得资本市场的发育,仍然处于较低的程度。利润的诱惑,使得企业在 涉足房地产市场时,将利润作为其追逐目标,然而,能够实现融资的企业数量极少。房地产金融事业全程依赖于银行贷款,使得房地产开发中意外情况下,银行承受 其压力幅度增大,资金回笼都成为主难题。
二、 解决房地产金融业发展中的问题
为了解决房产金融业中融资的困难问题,我们可以将资金存入房产银行,通过抵押变现,避免交易带来了交易带来的风险,对于风险理财能在极短的时间内消减其融资的压力。
国家政策的扶持力度,能够更大程度上为消减金融风险提供约束机制。为了形成规范化和完善化管理,对于房地产金融业的发展,有了良性的约束机 制。国家和政府的政策方针,对于刺激房地产金融业的发展具有极大的指导意义。这就需国家和地方政府在实施和制订政策法规时,避免企业的极端倾向。制订 的政策法律法规,必须适应经济的发展,对房地产开发企业进行约束,对房地产的虚拟抵押给银行业带来的风险。健全我国金融信息信用制度,将房地产金融的风险 和收益统一到房地产企业的管理中去。
对于消减自然风险的对策,主在于拆迁风险和房地产建设风险。对于处理这些风险,在于回避和转移风险及风险的控制问题上,都需房地产开发上对此作出充分的分析。
对于市场风险的解决办法,就是健全竞争机制,扩大房地产企业规模效应,提升行业市场形象。就是对融资平台的构建和利率水平的变革上,都将在一 定程度上影响房地产金融事业的发展。在对房地产金融风险的可持续发展中,考虑到企业发展中提供可靠的技术支撑,在房地产金融管理中,解决效益的问题,提 升整个行业的核心竞争力。
对于融资平台上金融风险的规避和解决对策,应将房地产金融融资渠道的单一性扩大,解决其财政资金短缺的问题。建立政府融资平台的融资约束机 制,对于融资的期限和融资的额度,都由相关部门的授权。对于银行的贷款,可以从各大行中进行综合融资,实施银团贷款。从根本上解决融资困难的局面,从 根本上就应该立足对分税制度的改革和完善,从根本上化解房地产融资困难问题。
对于财务风险的解决办法,实现其企业的高度转型,利用政策和法规加快企业的转型升级,将鼓励自主创新,提高其抗危机和抗风险能力。加快住房 按揭贷款证券化进程,降低银行按揭贷款风险。商业银行保障其自身安全,加强商业银行自身的管理,提高风险的防范能力,对于房产的低抵押上,建立和完善 个人信用制度。
三、 我国房地产金融风险的思考
我国房地产金融的基本任务是运用多种融资方式和金融工具筹集和资金融通,保障房地产事业的顺利进行,对于房地产的开发和实现房地产业的资金合理流通,对房地产的开发事业具有极为重的现实意义。
中国房地产行业竞争的加剧,有自身的形成机制。中国房地产金融事业的健全和发展,因为有其发展实力和上升空间,在未来的金融行业中,消减其风险,是仍然可以作为企业和个人投资增加收益的有效途径。
因为房地产金融业的高收益高风险性,使得房地产业的发展受金融业的波及而一度呈现动荡性。我国房地产开发中,地产价格的一度飙升,吸纳的更多 信贷资金从而造成流动性潜在风险或资源配置机制的扭曲。国家消除房地产金融风险,除了利用宏观调控,抑制房地产价格的快速增长外,还准确掌握我国房地 产市场运行的情况。提高土地的使用效益,抑制土地投机,将金融业税收改革刺激房地产的不合理发展力度。
房地产卖方的信贷扩张和需求的增加,为房地产金融业迎来了新生,同时也为银行金融业的发展带来了相当大的管理难度,想形成健全的调控机制和合理的消减对策。需政府建立健全的约束机制,消除房地产金融业的发展瓶颈,实现资金的融通和现金的安全回流。
四、总结
房地产金融业的发展,一方面为房地产开发经营提供了资金保障,另一方面支持居民住房消费能力的提高。因为政策、决策、自然、财务方面的制约, 使得房地产金融事业的发展和人民住房资金的投资项目风险在哦进一步加大,为了解决这些问题,需国家政策作为外部推动力去真正推动房地产金融事业的发展。 对于房地产金融业的融资渠道,在金融体系下建立完备的房地产自控调配体系,充分利用各种创新工具和手段,挑战和消解房地产业金融风险。
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